近几年，上海工业地产发展势头迅猛。从2009年至今，上海的工业用地供应量逐年上升，到2014年，工业用地的供应量达到了62万平方米，相当于过去30年的总和。从土地供应总量上看，上海工业用地供应量已经超过了商业、住宅用地。据统计，上海市已有10多个区县的土地供应主要集中在工业用地上。目前上海共有20多个区县在建或已建成工业地产项目。在这些工业地产项目中，有些项目是有产权的，有些项目则是政府统一规划建造的。 

上海工业地产目前主要有以下几种商业模式： 

一、由政府主导型，如松江工业区、大虹桥开发区等； 

二、由开发商主导型，如南汇经济开发区、浦东金桥开发区等； 

三、由企业主导型，如上海漕河泾开发区、杨浦滨江、张江高科技园区等； 

四、由第三方主导型，如上海现代物流园区、上海外高桥保税区等。

在各种商业模式中，上海现代物流园区与浦东金桥开发区最有代表性。两个工业园区的成功建设与发展得益于政府的大力支持和企业的积极参与。由于历史原因，浦东金桥开发区一直面临着土地紧缺、交通不便和工业企业外迁等问题。而现代物流园区是政府通过招商引资方式引进的项目，从一开始就坚持高标准的开发要求，为工业企业提供良好的生产环境和服务。

一、产品特性

上海工业地产项目的开发目的是吸引企业入驻，而非仅仅为了销售。因此，上海工业地产项目的产品规划要考虑到企业的生产特性、办公需求等因素。

在上海工业地产项目中，工业厂房是最基本的产品，其次是物流仓库、办公写字楼等。上海现代物流园区是按照产业园区的模式进行规划建设，所以在设计和建造时，就充分考虑了企业的生产特性。现代物流园区在规划时，充分考虑到了企业对生产空间和办公空间的要求，在规划中充分考虑到了企业对生产和办公空间的要求。其次，在产品设计时，要充分考虑到企业对办公空间和生产空间的需求。上海外高桥保税区是一个保税区，目前它还处于建设阶段，所以很多东西还没有做出来。

二、产业特性

工业地产的核心是产业，而不是住宅或商业。因此，工业地产的商业模式必须与其所对应的产业紧密相关。例如，如果一家企业做的是电子产品，那么它就需要一个电子产品生产基地；如果一家企业做的是纺织类产品，那么它就需要一个纺织类产品生产基地；如果一家企业做的是服装，那么它就需要一个服装生产基地；如果一家企业做的是机械设备，那么它就需要一个机械设备生产基地……

此外，工业地产是一个综合性的产业体系，其商业模式必然也要符合产业发展规律。在目前上海工业地产项目中，只有两种商业模式在工业地产中被广泛应用。

一种是政府主导型商业模式，另一种是企业主导型商业模式。在这两种商业模式中，政府都扮演了重要的角色。政府主导型商业模式以园区为载体，提供基础设施和服务保障；企业主导型商业模式则以企业为主体，提供各种形式的物业服务。

三、运营特性

随着土地使用制度的改革，上海工业地产项目越来越多地面向社会开放。这给工业地产项目带来了新的机遇，同时也带来了挑战。

上海工业地产项目的运营具有以下几个特性：一是专业化的开发运营团队；二是“以商养商”，通过招商和服务来增加经营性收入；三是物业管理和商业管理相结合，通过物业管理和商业管理增加收入；四是建立产业服务体系，为园区企业提供创业孵化、研发设计、技术转移等专业服务。

此外，上海工业地产项目还应重视与政府的合作，发挥政府的主导作用。政府既是工业地产项目的投资者，也是监管者。在工业地产项目建设和运营过程中，政府需要为开发商提供一些政策上的支持，确保项目能够顺利进行。

四、区位特性

区位特性是指项目所处的地理位置，以及项目对周边区域的辐射作用。项目的区位特性直接关系到工业地产项目未来的发展前景。

由于上海的土地资源稀缺，对工业地产的开发提出了更高要求。目前，上海的工业地产主要分布在张江、松江、嘉定等几个区域，这些区域大多位于城市中心，交通便利，地价较高。由于周边企业众多，对工业地产有较大需求，因此这些区域工业地产开发较为活跃。

同时，这些地区也是政府重点打造的区域，基础设施完善，周边环境优美，适合投资开发。从区位特性可以看出：上海各城区的工业地产开发与土地资源稀缺是紧密相关的。浦东金桥开发区是政府大力支持建设的工业园区之一，其发展经历了一个较长的过程。园区内基础设施完善，拥有多条主干道和高速公路。从地理位置来看，园区位于上海市浦东新区金桥出口加工区内，距离浦东国际机场仅5公里。从上海各大商圈来看，金桥开发区周边有多家大型商圈，包括陆家嘴商圈、徐家汇商圈和五角场商圈等。

而其他一些工业地产项目则地处城市外围或郊区。这些地区虽然没有形成较大规模的工业园区和产业集群，但周边已有众多成熟小区、商业中心以及大量办公场所等基础设施配套。在这种情况下，工业地产项目面临着很大的竞争压力。

由于历史原因，这些地区工业企业外迁情况严重。由于缺乏良好的区位条件和配套设施以及足够的发展空间，这些地区大多没有形成工业地产项目的规模优势和品牌优势。从长远来看，这类地区发展工业地产项目存在着诸多劣势：交通不便、配套设施不完善、商务成本较高等。

此外，上海工业地产项目在区位特性方面还存在着一些问题：如土地资源紧缺、产业配套设施不完善、基础设施建设落后等；另外还存在着一些安全隐患、消防隐患等问题；同时也存在着一定程度的重复建设问题。

五、政策特性

政府对工业地产的政策扶持主要集中在以下几个方面：一是土地供应。近几年，上海对工业用地的供应一直坚持“两集中、两公开”的原则，即集中统一出让，公开招标拍卖挂牌出让；二是税收优惠。对符合规定的各类园区，经批准可享受15%的企业所得税率；对入驻企业（项目）生产经营过程中所产生的增值税、企业所得税、营业税、个人所得税等地方留成部分，以及企业设立和增资过程中所涉及到的营业税、城市维护建设税和教育费附加等地方留成部分，由市、县两级财政按规定比例分别给予50%至100%不等的奖励；三是财政补贴。对入驻园区的企业（项目），其产品进入国家重点扶持和鼓励发展行业目录中，按规定享受国家相关产业扶持政策。

四是资金扶持。对符合条件的园区企业，可申请纳入市级财政科技项目专项资金支持范围；对入驻企业（项目）为本市科技创新型中小企业或国家高新技术企业，可申请纳入市级科技计划项目专项资金支持范围。

上海工业地产目前已有多个园区达到了国家级产业园区的标准。如国家火炬计划浦东金桥高新技术产业基地、上海漕河泾新兴技术开发区、上海外高桥保税区、上海浦东金桥出口加工区、上海杨浦滨江高科技产业区、上海青浦工业园区、上海港国际集装箱有限公司等。这些园区都具有自己独特的优势和特点，有的在区域内具有特殊的地位，有的在政府管理模式上有较大突破，有的则具有“零”租金、“零”负债和“零”运营成本等优势。